Öljy- ja kaasuteollisuus. Yrityksen kiinteistöhallinnon organisointi Mitä on yrityksen kiinteistönhoito

Käyttöomaisuuden järkevä käyttö on yksi yrityksen päätehtävistä. Ja kiinteän omaisuuden käytön tehostamisen ongelmalla on keskeinen paikka yrityksessä.

Tehokkuuden käsite tarkoittaa tehokkuutta, tehokkuutta, eli kykyä saavuttaa menestystä, upeita tuloksia pienin kustannuksin. Työn tehokkuuden lisääminen yritykselle tarkoittaa tehokkaimman ja kannattavin kehitystavan varmistamista, tuotantovolyymien lisäämistä, tuotteiden laadun ja työn suorituskyvyn parantamista mahdollisimman pienin työvoima-, materiaali- ja taloudellisin kustannuksin, mutta se on On tärkeää hyödyntää kiinteitä tuotantoomaisuutta, erityisesti sen aktiivista osaa, järkevästi.

Tehokkaan johtamisen edellytyksenä on tuotannon lopputulosten nopeampi kasvu verrattuna kustannuksiin, joilla nämä tulokset saavutetaan.

Käyttöomaisuuden käytön tehokkuus riippuu monista tekijöistä, jotka eivät välttämättä ole riippuvaisia ​​yrityksestä itsestään, ja päinvastoin, niitä säätelevät vain sisäiset prosessit.

Ulkoisia tekijöitä ovat: yleinen taloudellinen tilanne, mahdollisuus saada rahoitusta, osallistuminen hallituksen ohjelmiin, verolainsäädännön piirteet jne. Sisäisiä tekijöitä ovat työvoimatuotannon organisointi, tuotteiden myynti, tuotantotekniikka.

Kokonaistehokkuus riippuu käyttöomaisuuden uusimisesta, niiden rakenteen parantamisesta, laitteiden huollon parantamisesta, tarvittavan materiaalimäärän hankkimisesta, tuotehäviöiden vähentämisestä, käyttöpääoman tuotannon vähentämisestä sekä resursseja säästävien teknologioiden käytöstä.

Opinnäytetyön tuloksena tulee olla kehitetty toimenpideohjelma yrityksen omaisuuden käytön tehostamiseen. Ohjelman tulee noudattaa useita periaatteita, ennen kaikkea ohjelman on täytettävä yrityksen strategiset tavoitteet. Valitettavasti tutkittavalta yritykseltä puuttuu johtamisstrategia. Lähtökohtana ovat tärkeimmät strategiset tavoitteet, joita jokaisen kehittyvän yrityksen tulee noudattaa.

Harkitse strategista lähestymistapaa kiinteistönhallintaan. Strategia on yleinen toimintasuunnitelma, joka kattaa pitkän ajanjakson. Strategian päätavoitteena on käytettävissä olevien resurssien tehokas käyttö päätavoitteen saavuttamiseksi. Suhteessa yritykseen strategiaa voidaan luonnehtia joukkona määrättyjä toimia, joita organisaatio noudattaa saavuttaakseen tavoitteensa.

Markkinaolosuhteissa strateginen lähestymistapa johtamiseen tulee erittäin tärkeäksi. Strategisten johtamispäätösten ydin on, että nämä päätökset ovat luonteeltaan perustavanlaatuisia ja tähtäävät pitkän aikavälin (usean vuoden) perspektiiviin. Tämä on tärkein ero strategisen johtamisen ja operatiivisen tilanteenhallinnan välillä, kun päätökset tehdään vallitsevan hetkellisen tilanteen perusteella.

Erottele yrityksen yleinen strategia, joka voidaan ilmaista yrityksen missioina, ja sen alaisia ​​yksityisiä tai toiminnallisia strategioita.

Kiinteistöjohtamisen alan strategia eli kiinteistöstrategia on yksi yksityisistä strategioista, se liittyy läheisesti muihin toimintastrategioihin: taloudellinen, sijoitus-, toiminta-, valikoima-, hinnoittelu-, teknologinen jne.

Sekä yleisiä että yksityisiä strategioita kehitettäessä on lähdettävä yrityksen taloudellisesta tilasta. Taloudellisia ja taloudellisia tilanteita ja niitä vastaavia kiinteistöstrategioita on neljä päätyyppiä.

Vaikeassa (kriisi)tilassa olevat yritykset pakotetaan noudattamaan passiivista säilyttämisstrategiaa. Johtamisen alalla yritystä ohjaa minimalismin periaate: tuotannon määrää vähennetään, resurssien kulutusta vähennetään, teknologiaa primitivisoidaan, henkilöstön määrää vähennetään, maksuja yritetään lykätä. Yrityksen kiinteistöjohtamisstrategiassa on myös samanlaisia ​​piirteitä: osa käyttöomaisuudesta murskataan, sähkön, polttoaineen ja apuaineiden kulutukseen otetaan käyttöön säästöjärjestelmä, joskus järjestetään käyttöomaisuuden arvonkorotuksia, jotka yrittävät "leikata" , varastot on pienennetty vähimmäistasolle, sijoitustoimintaa ei käytännössä toteuteta.

Yrityksen taloudellisen tilanteen paranemisen myötä on mahdollista siirtyä aktiiviseen suojelustrategiaan. Yritys voi päivittää tuotevalikoimaa etsiessään uusia markkinarakoja, yrityksen johtamisjärjestelmässä tehdään osittainen uudelleenjärjestely, tuotantoteknologioihin tehdään parannuksia, velkaantumisen vähentämiseksi ja keskipitkän aikavälin suunnittelujärjestelmää ollaan luomassa. . Kiinteistöjohtamisen strategiassa on seuraavat piirteet: tuotantovolyymien kasvaessa laitteiden ja tuotantoalueiden kuormitus lisääntyy, tilojen kuluminen selvitään korjaamalla ja modernisoimalla olemassa olevia laitteita, olemassa olevan kapasiteetin käyttöä jaetaan uudelleen. , ja ylimääräinen käyttöomaisuus tunnistetaan.

Tyydyttävässä taloudellisessa tilanteessa olevia yrityksiä ohjaa aktiivinen suojelustrategia, jossa on kehittämiselementtejä. Nuo. samat prosessit kehittyvät kuin aktiivisessa suojelustrategiassa. Kiinteistöjen osalta yritys kehittää toimivia kiinteistökokonaisuuksia tekemällä niihin paikallisia muutoksia, kuten vaihtamalla vanhentuneita laitteita, osittaisia ​​muutoksia laitekannassa uuteen tuotevalikoimaan jne. Strategian avulla voit rajoittua kohtuulliseen sijoitustarpeeseen ja muodostaa samalla optimaalisen sijoitussalkun.

Taloudellisesti hyvässä kunnossa olevat yritykset noudattavat kehitys- ja kasvustrategiaa. Strategisen johtamisen teoriassa havaitaan kolmenlaisia ​​mahdollisia yritysten kasvuja:

monipuolinen - uusien markkinarakojen valtaaminen

integroitu - yrityksen laajentaminen lisäämällä uusia rakenteita

keskittynyt - toimenpiteitä tehdään teollisuustuotteiden kysynnän lisäämiseksi ja tuotantokapasiteetin laajentamiseksi.

Muutosten vaikutuksen alaiset kiinteistökompleksit voivat kehittyä eri suuntiin. Tämän kehityksen alistaminen yrityksen kokonaistavoitteille saavutetaan strategisen lähestymistavan pohjalta. Kiinteistöjen muutokset ovat strategisia muutoksia, koska ne suunnataan tulevaisuuteen. Koska ne toteutetaan investointihankkeiden kautta, kiinteistöjen muutosstrategia kuuluu luonteeltaan sijoitusstrategioiden tyyppiin. Kiinteistöjen muutosstrategia asettaa yhden vektorin koko kiinteistökompleksien uudistamisen ja kehittämisen investointihankkeille.

Yksi keino parantaa kiinteistönhoidon tehokkuutta ovat sijoitusmekanismit. Kiinteistöjen muutostyöt toteutetaan investointihankkeilla. Investoinnit ovat käteistä ja muuta pääomaa, joka on sijoitettu hankkeiden toteuttamiseen.

Sijoitukset kiinteistökompleksiin ovat todellisia sijoituksia, ts. ovat pääomaa muodostavia sijoituksia kiinteistöihin, jotka johtavat uuden teollisuuden muodostumiseen ja olemassa olevien toimialojen uudelleen varustamiseen.

Kiinteistökohteet, joihin sijoitetaan, luokitellaan sijoitusomaisuuksiksi. Näitä ovat käyttöomaisuus, kiinteistökompleksit ja muut vastaavat omaisuuserät, jotka vaativat paljon aikaa ja kustannuksia hankintaan ja (tai) rakentamiseen.

Todelliset investoinnit kiinteistöjen muuntamiseen yrityksissä ovat pääosin uudelleensijoituksia, ts. oman vapaan rahan, joka koostuu poistoista ja voitoista, ohjaaminen tuotannon kehittämiseen.

Pieni osa todellisista sijoituksista voidaan houkutella lainojen tai ulkopuolisten sijoitusten muodossa. Päätulos on kiinteistökompleksien ja erityisesti laitepuistojen uusiminen.

Päivityksen seurauksena tuotantokapasiteetti muuttuu, tuote on myös mahdollista päivittää kokonaan tai osittain tai parantaa sen laatua.

Sijoitustoiminnan harjoittamista varten yritysten tulee kehittää sijoitusstrategia.

Sijoitusstrategia on yrityksen sijoitustoiminnan pitkän aikavälin tavoitteiden järjestelmä, jonka määräävät sen kehityksen yleiset tavoitteet ja sijoitusideologia sekä tehokkaimpien keinojen valinta niiden saavuttamiseksi.

Sijoitusstrategia - yleissuunnitelma, jossa määritellään prioriteetti, sen suunnat ja muodot, tavat muodostaa investointiresurssit ja investointitavoitteiden toteuttamisen vaiheet, jotka varmistavat yrityksen yleisen kehityksen.

Yrityksen jokaisella elinkaaren vaiheella on oma tyypillinen sijoitustoiminnan tasonsa. Olennainen ehto, joka määrää innovatiivisen strategian kehittämisen tarkoituksenmukaisuuden, on uusien kaupallisten mahdollisuuksien avautumiseen liittyvä perustavanlaatuinen muutos yrityksen toiminnan tavoitteissa.

Kiinteistöjen hoidossa tulee kiinnittää suurta huomiota vaihtoehtoisiin käyttötarkoituksiin, yrityksen omaisuuden ylläpitoon ja entisöintiin. Suurin osa kiinteistöjen muutosten investointihankkeista toteutetaan hyödyntäen mahdollisimman paljon yrityksen käytettävissä olevia varoja. Näiden tilojen tehokkuutta laskettaessa arvioidaan menetetty vaihtoehtoinen tuotto, joka on muuhun mahdolliseen vaihtoehtoiseen käyttöön liittyvä menetetty voitto. Vaihtoehtoisen käytön tulee olla laillisesti sallittua, käytännössä toteutettavissa olevaa, tälle omaisuudelle tyypillisintä ja riittävän tehokasta. Yritysten kiinteistökohteille kaksi vaihtoehtoista käyttösuuntaa ovat tyypillisimpiä ja arvioitavissa: joko myynti, ts. sivumyynti tai vuokrasopimus.

Yksi isännöinnin tärkeistä tehtävistä on kiinteistökohteiden kulumisen voittamiseksi ja niiden käyttökunnon ylläpitämiseksi. Erota moraalinen vanheneminen ja fyysinen rappeutuminen.

Moraalisen vanhenemisen vuoksi esineen aiemmin määrätty kokonaishinta osoittautuu korkeammaksi kuin sen arvo laskettuna täydellisemmän analogin hintaan.

Kiinteistökohteiden toimintakunnon ylläpitämiseksi niitä huolletaan ja korjataan säännöllisesti. Toinen suunta on modernisointi ja jälleenrakentaminen.

Korjaus voi olla suunniteltu (nykyinen, keskimääräinen ja pääoma) ja suunnittelematon. Sääntely- ja teknisten asiakirjojen vaatimusten mukaisesti yrityksen tulee kehittää ennaltaehkäisevän huollon järjestelmä. Tämä järjestelmä perustuu korjaustyön tiettyyn riippuvuuteen laitteilla ilman korjausta tehtyjen työtuntien määrästä. Siksi siinä säädetään suunniteltujen korjausten toteuttamisesta tietyn työtuntimäärän jälkeen. Tämän järjestelmän päästandardeja ovat: korjausjakso, sen rakenne ja kesto. Nuo. kaikille yrityksen laitteille olisi laadittava korjausjakso, jotta vältetään suunnittelemattomien korjausten ja laitteiden täydellisen vaihtamisen kustannukset.

Nykyiset ja keskisuuret korjaukset eivät vaikuta esineiden markkina-arvoon, ne ylläpitävät tietyn käyttöiän. Peruskorjaus vaikuttaa suoraan kohteen markkina-arvoon positiiviseen suuntaan.

Teollisuusrakennusten ja -rakenteiden tulee myös olla järjestelmällisen valvonnan alaisia ​​ja niille tehtävä määräaikainen tekninen katsastus kahdesti vuodessa. Osastojen päälliköiden, joille rakennukset on osoitettu, tulee olla vastuussa rakennusten ja rakenteiden oikeasta toiminnasta, turvallisuudesta ja oikea-aikaisesta korjauksesta.

Jokaiselle käytössä olevalle rakennukselle on annettava tekninen passi, joka sisältää rakennuksen ja sen osien suunnittelun sekä tekniset ja toiminnalliset ominaisuudet. Piirustukset suunnitelmista ja toiminnan vaatimuksista on liitetty tekniseen passiin.

Kirjanpito kaikista huolloista ja ajankohtaisista korjauksista tulee pitää teknisessä päiväkirjassa, jonka tiedot heijastavat rakennuksen kulloinkin teknistä kuntoa, sen käyttöhistoriaa.

Käyttöomaisuuden korjauskustannukset sisältyvät tuotantokustannuksiin. Korjauskustannusten jakamiseksi tasaisesti yrityksen tulee perustaa korjauskustannusrahasto.

Toisaalta on myös tarpeen suorittaa määräajoin modernisointi. Modernisointi tarkoittaa jonkin saattamista nykyaikaisten vaatimusten ja normien mukaiseksi esineen käyttöön sen rakentavan muutoksen avulla.

Laitekannan modernisoinnin investointihankkeita kehitettäessä nousee esiin ongelma sen taloudellisen tehokkuuden arvioinnissa. Koska laitteiden modernisointi suoritetaan samanaikaisesti sen peruskorjauksen kanssa, niin fyysinen kuluminen ja vanhentuminen eliminoidaan. Modernisoinnin vaikutusta kannattaa arvioida yhdessä suuren peruskorjauksen kanssa kustannuslähtöisesti. Modernisointi nostaa kohteen kustannukset tasolle, joka on lähellä uuden, edistyneemmän analogin kustannuksia.

Valtion tuki voi olla myös yksi keino tehostaa kiinteistöjen hallintaa. Tällä hetkellä Venäjän federaatiolla on valtion ohjelma maataloustuottajien tukemiseksi sekä valtion ohjelma liittovaltion omaisuuden hallinnoimiseksi.

Maatalouden kehittämistä ja maataloustuotteiden, raaka-aineiden ja elintarvikemarkkinoiden sääntelyä koskeva valtiollinen ohjelma vuosille 2013-2020 hyväksyttiin viimeisimmässä painoksessa Venäjän federaation hallituksen 15. huhtikuuta 2014 annetulla asetuksella nro 315.

Tämän ohjelman päätavoitteet ovat: maan elintarvikeriippumattomuuden varmistaminen; maatalouden maavarojen lisääntyminen ja käytön tehostaminen, tuotannon viherryttäminen; maataloustuotteiden kilpailukyvyn lisääminen maatalousteollisuuskompleksin innovatiiviseen kehittämiseen perustuen, teollisuuden investointien houkuttelevuuden lisääminen; maataloustuottajien taloudellisen vakauden varmistaminen.

Tilaohjelma sisältää seuraavat aliohjelmat [tilaohjelma]:

Kasvintuotannon, jalostuksen ja kasvinviljelytuotteiden myynnin alasektorin kehittäminen: se tarkoittaa tarkasteltavana olevan yrityksen osalta kasvintuotannon alasektorin luotonantoa, sen tuotteiden jalostusta, infrastruktuurin kehittämistä ja logistista tukea kasvintuotemarkkinoita varten sekä asiaankuulumattoman tuen tarjoaminen maataloustuottajille kasvinviljelyn alalla;

Kotieläinalan kehittäminen, kotieläintuotteiden jalostus ja myynti: tarkasteltavana olevan yrityksen osalta se tarkoittaa jalostuskarjan tukemista, lypsykarjankasvatuksen kehittämistä, valtion tukea kotieläintalouden alasektorin lainaamiseen, sen jalostukseen sianlihan, siipikarjanlihan ja kananmunien tuotantoa harjoittavien maataloustuottajien tukemiseen liittyvien sianlihan, siipikarjanlihan ja kananmunien tuotantoa harjoittavien maataloustuottajien tukemiseen liittyvistä kustannuksista osan korvaamiseen liittovaltion budjetista myönnetyt tuet eläintuotemarkkinoille. ostetun rehun hinta;

Lihanautakarjankasvatuksen kehittäminen: kyseessä olevaan yritykseen liittyen tuetaan osa investointilainojen korkoa lihankasvatustilojen rakentamiseen ja jälleenrakentamiseen

Tekninen ja teknologinen modernisointi, innovatiivinen kehittäminen: tarkasteltavana olevaan yritykseen se merkitsee tukea maatalouskonekannan uusimiseen, lupaavien innovatiivisten hankkeiden toteuttamiseen maatalousteollisuudessa sekä biotekniikan kehittämiseen.

UDC 330.526.33 BBK U9(2)-57

YRITYKSEN OMAISUUSHOIDON TEHOKKUUDEN KYSYMYKSIIN

V.A. Kiseleva, P.V. Ovchinnikova

Yrityksen kiinteistökompleksin käsitteet, kiinteistökompleksin tehokas hallinta paljastetaan, lähestymistapoja kompleksin hallinnan tehokkuuden määrittämiseen analysoidaan ja tekijän lähestymistapa tehokkuuden määrittämiseen kiinteistökohteiden hallintajärjestelmän kautta. ehdotettu.

Avainsanat: kiinteistökompleksi, kiinteistökompleksin hallinta, johtamisen tehokkuus, luottamuksen hallinta.

Käsite "yrityksen kiinteistökompleksi" liittyy läheisesti sen tuotantorakenteen käsitteeseen. Yrityksen tuotantorakenne, kuten tiedätte, ymmärretään sen divisioonien (tuotannot, työpajat, palvelut, maatilat, toimipaikat, varastot, laboratoriot jne.) kokonaisuutena, jotka liittyvät organisatorisesti ja teknologisesti toisiinsa kokonaistuotantoprosessin toteuttamisessa. tuotteiden tuotantoon tai palvelujen tarjoamiseen. Tuotantorakenne antaa käsityksen tuotanto-, apu- ja palveluyksiköiden koostumuksesta ja lukumäärästä, niiden toiminnoista, erikoistumisesta ja keskinäisistä suhteista eri tuotantoprosessien toteuttamiseksi.

Koska kiinteistö on yrityksen divisioonoissa tapahtuvien tuotantoprosessien tuotanto- ja tekninen perusta, on yrityksen omaisuusrakenne ikään kuin heijastus tuotantorakenteesta, joka osoittaa omaisuuden jakautumisen näiden divisioonien välillä. Omaisuus on joukko aineellisia esineitä, jotka ovat tarkoitukseltaan, luonteeltaan ja rakenteeltaan erilaisia, lisäksi omaisuuteen kuuluvat myös erilaiset aineettomat esineet (keksintöpatentit, tietotaito, tavaramerkit jne.). Yrityksen kiinteistöjen hallinta on mahdollista vain tämän kokonaisuuden selkeällä strukturoinnilla.

Yrityksen omaisuuden koostumus ja rakenne riippuvat sen tuotannon ja taloudellisen toiminnan luonteesta, käytetystä tekniikasta ja tuotannon organisoinnista, apu- ja hallintoprosesseista, paikallisen infrastruktuurin kehittymisestä, yhteistyön asteesta muiden yritysten kanssa ja monien muiden yritysten kanssa. muut tekijät.

Yrityksen jokainen tuotantorakenteen elementti (tuotantopaikka, työpaja, rakennus, maatila, laboratorio jne.) on varustettu omalla kiinteistökompleksillaan. "Kiinteistökompleksi ymmärretään kokonaisuudeksi kiinteistökohteita, jotka on teknisesti ja organisatorisesti yhdistetty tuotteiden tuotantoon tai palvelujen tarjoamiseen määritellyn kohteen puitteissa.

yrityksen jaettu organisaatioyksikkö". Toisin sanoen jokainen kiinteistökompleksi on materiaalinen ja tekninen perusta sellaisten tuotantoprosessien toteuttamiselle, joihin kyseinen organisaatioyksikkö on erikoistunut.

Yrityksen kiinteistökompleksin kokoonpanoa edustavat irtaimet (koneet ja laitteet, ajoneuvot, tuotanto ja kotitalousvarasto) ja kiinteistöt (maa, rakennukset, rakenteet, sisäiset viestintä).

Kuten käytäntö osoittaa, yrityksillä on usein vaikeuksia kirjanpidossa ja kiinteistöjen hallintaprosessien järjestämisessä. Tästä tehtävästä tulee usein avainasema kiinteistön käytön tehostamiseen ja kustannusten vähentämiseen liittyvien kysymysten ratkaisemisessa.

Kiinteistön käytön tehokkuus vaikuttaa samanaikaisesti useisiin tuotannon pääindikaattoreihin: tuotannon ja myynnin määrään, tuotantoyksikön kustannuksiin, tulokseen, kannattavuuteen, liiketoimintaan ja yrityksen taloudelliseen vakauteen. Käytössäsi olevan kiinteistökompleksin tehokas käyttö tarkoittaa, että pystyt hallitsemaan sitä. Nykyaikaisessa taloussanakirjassa johtaminen on "subjektien, hallintoelinten tietoista ja tarkoituksellista vaikuttamista ihmisiin ja taloudellisiin objekteihin, jotka suoritetaan ohjatakseen heidän toimiaan ja saavuttaakseen haluttuja tuloksia".

Jaamme S.N:n näkemyksen. Maksimov, että johtamisessa on suositeltavaa erottaa sellaiset alueet kuin taloudellinen (tulon muodostus ja kulujen analysointi), oikeudellinen (kiinteistöoikeuksien määrittäminen), tekninen (objektien ylläpito toiminnallisen tarkoituksen mukaisesti)

Yllä olevan "hallinnon" määritelmän mukaisesti voidaan muotoilla käsite "kiinteistökompleksin hallinta". Se ymmärretään johtamispäätösten kokonaisuuden toteuttamiseksi ja niiden välttämättömyyden perusteella

toimet kiinteistökohteiden tehokkaaksi käyttämiseksi osana kiinteistökokonaisuutta omistajan edun mukaisesti ja esineiden säilyttämiseksi teknisesti sopivassa kunnossa.

Omistajan edut ovat tärkein tekijä kiinteistökompleksin tehokkaan hallinnan järjestämisessä. Omistajan edut, kuten käytäntö osoittaa, vaihtelevat merkittävästi, mutta ne voidaan tiivistää S.N. Maximov seuraaviin päävaihtoehtoihin:

Suurimman mahdollisen tulon saaminen tietyn ajanjakson aikana laitoksen käytöstä ja sen myöhemmästä jälleenmyynnistä korkeimmalla mahdollisella hinnalla (toiminnallinen investointi);

Maksimitulon saaminen kohteen jälleenmyynnistä (spekulatiivinen sijoitus);

Kohteen arvon nousu (varojen suojaaminen inflaatiolta);

Kiinteistön käyttö oman yrityksen tai henkilökohtaiseen käyttöön minimoiden samalla laitoksen ylläpito- ja käyttökustannukset;

Kiinteistöjen käyttö omistajan arvovallan lisäämiseksi.

Jotta voidaan ymmärtää, käytetäänkö omistajan käytössä olevaa omaisuutta tehokkaasti ja mikä vaihtoehdoista on hänelle tehokkain, on tarpeen määrittää kriteerit, joilla kompleksin hallinnan tehokkuutta arvioidaan.

Meistä näyttää mahdolliselta käyttää A.B.:n ehdottamia kriteerejä. Krutik, jotka hänen mielestään pystyvät heijastamaan yrityksen kiinteistönhallinnan tehokkuutta (ks. taulukko).

Kannattavuusindikaattorit ovat suhteellisia tunnusmerkkejä yrityksen kiinteistönhallinnan tehokkuudesta. Vakavaraisuusindikaattorit kuvaavat yrityksen kykyä maksaa velkansa takaisin ajallaan ja täysimääräisesti.

Yllä olevia johtamisen tehokkuuden kriteerejä voidaan käyttää yrityksen yksittäisissä kiinteistökokonaisuuksissa. Tätä varten on tarpeen dokumentoida kuhunkin kiinteistökompleksiin kuuluva kiinteistö, jonka avulla voidaan laskea indikaattoreita, jotka kuvaavat kiinteistönhallinnan tehokkuutta osana kompleksia ja määrittää kiinteistökompleksin käytön tehokkuustaso kokonaisuutena. Ja tämä puolestaan ​​luo pohjan johtamispäätösten tekemiselle, joilla pyritään parantamaan sekä kiinteistökompleksin että koko yrityksen kiinteistön hallinnan tehokkuutta.

Nämä kriteerit voivat kuitenkin heijastaa todellista kuvaa kiinteistönhoidosta vain taloudellisesta näkökulmasta, koska

miten ehdotetut kriteerit perustuvat yrityksen taloudelliseen suorituskykyyn.

Herää kysymys: onko tämä kattava lista kriteereistä, joilla voidaan arvioida yrityksen kiinteistönhallinnan tehokkuutta? Saako vain taloudellisten indikaattoreiden hallinta kiinteistökompleksin hallinnasta suurimman vaikutuksen?

Näemme, että tehokkuutta ei tule arvioida pelkästään tehokkuuden määrittämisen taloudellisten kriteerien perusteella. Loppujen lopuksi yrityksen omaisuuden hallintaan kuuluu toisiinsa liittyvien hallintatoimintojen järjestelmä, jotka, kuten aiemmin totesimme, suoritetaan kolmella tavalla - taloudellisesti, teknisesti ja oikeudellisesti. Kaikki tämä tekee välttämättömäksi sellaisen mekanismin kehittämisen, joka varmistaa kiinteistökompleksin hallinnan maksimaalisen tehokkuuden suorittamalla useita tarpeellisia hallintotoimenpiteitä tässä kompleksissa ottaen huomioon taloudelliset, tekniset ja oikeudelliset näkökohdat tämän kiinteistön hoidossa. monimutkainen.

Kiinteistökokonaisuuden hallinnan tekninen puoli ilmenee tehdyissä sopimuksissa erilaisten resurssien toimittamisesta, huollon järjestämisestä, tiloista, kiinteistökompleksiin kuuluvien kohteiden teknisestä kunnossapidosta (siivous jne.), turvallisuudesta ja muista lisäpalvelut.

Kiinteistökompleksin hallinnan taloudellisten ja teknisten näkökohtien tulokset voidaan määrittää analysoimalla yrityksen toimintaa.

Mutta kuinka määrittää johtamisen juridisen puolen tulokset, ymmärtää, kuinka sitä käytetään kiinteistökompleksin hallinnassa ja kuinka arvioida sen tehokkuutta? Samankaltainen kysymys syntyy siitä syystä, että juridiseen puoleen ei kiinnitetä riittävästi huomiota, koska yrityksen tai kiinteistökokonaisuuden kiinteistöjen hoitoon kuuluu kiinteistöoikeuksien käyttö.

Olemme samaa mieltä S.N. Maksimov, että "omistaja ei aina pysty itsenäisesti tehokkaasti käyttämään hänelle kuuluvaa omaisuutta ja hoitamaan sitä itselleen sopivalla edulla, tässä suhteessa on olemassa tarve, joka liittyy omistajan kiinteistökompleksin siirtoon toiselle henkilölle" . Siksi uskomme, että saavuttaakseen tehokkaimman tuloksen kiinteistökompleksin juridisen puolen hallinnasta, omistaja voi siirtää näihin näkökohtiin liittyvät hallintatehtävät toiselle henkilölle - pitkälle erikoistuneelle asiantuntijalle.

Puhumme ns. omaisuuden luottamushoidosta, joka tunnetaan ulkomaisessa käytännössä nimellä "trust". Tärkein sääntely

Kiseleva V.A., Ovchinnikov P.V.

Kysymykseen yrityksen kiinteistönhallinnan tehokkuudesta

Kiinteistönhoidon tehokkuuden kriteerit

Indikaattorit Formula Legend

1. Kannattavuusindikaattorit:

Kokonaispääoman tuotto (omaisuuden tuotto), ROA ROA = (NP/Asr)*100 % NP - nettotulos tuloveron maksamisen jälkeen (lomake nro 2, rivi 190 = rivi 140 - rivi 150); Vsr - omaisuuden keskiarvo

Oman pääoman tuotto, ROE ROE \u003d (NP / SKavg) * 100 % NP - nettotulos tuloveron maksamisen jälkeen (lomake nro 2, rivi 190 = rivi 140 - rivi 150); SKav - oman pääoman keskiarvo

Myytyjen tuotteiden kannattavuus (tuotannon kannattavuus), Rp Rp = (Рр/З) * 100 % Рр - voitto tuotteiden myynnistä (työt, palvelut) (lomake nro 2, sivu 050); Z - tuotteiden myyntikustannukset (työt, palvelut) (lomake nro 2, rivi 020)

Myynnin kannattavuus, R„ Rn = (Рр/У)*100 % Рр - myyntivoitto tuotteiden (töiden, palvelujen) myynnistä (lomake nro 2, sivu 050); V - myyntitulot (lomake nro 2, rivi 010)

2. Vakavaraisuusindikaattorit:

Taseen kattavuusaste (nykyinen likviditeettisuhde), kCur.lik. ktek.lik. Tek-A/K0 Tek. A - yrityksen lyhytaikaiset varat (f. nro 1, s. 290); KO - lyhytaikaiset velat (f. nro 1, rivi 690)

Kriittinen likviditeettisuhde (quick likviditeettisuhde), ksr.liqk kliq = Ob.A-Z / KO Ob.A - vaihto-omaisuuden arvo (f. nro 1, s. 290); Z - reservien määrä (f. nro 1, s. 210); KO - lyhytaikaiset velat (f. nro 1, rivi 690)

Agilitykerroin, km km = Ob.A / SK Ob.A - vaihto-omaisuuden arvo (lomake nro 1, s. 290); SC - oman pääoman arvo (f. nro 1, s. 490)

Autonomian kerroin (taloudellisen riippumattomuuden kerroin), kc/a kc/a = SK/A SK - oman pääoman arvo (f. nro 1, s. 490); A - yrityksen kaikkien varojen arvo (f. nro 1, s. 300)

"luottamussuhteita" säätelevä laki on Venäjän federaation siviililaki, nimittäin luku 53 "Omaisuuden luottamussuhde". Omaisuudenhoitosopimuksen mukaan toinen osapuoli (hallinnon perustaja) luovuttaa kiinteistön toiselle osapuolelle (toimitsijalle) määräajaksi säätiön hoidossa ja toinen osapuoli sitoutuu hoitamaan tätä omaisuutta omaisuuden edun mukaisesti. johdon perustaja tai hänen määrittelemä henkilö (edunsaaja) .

Yrityksen tai kiinteistökompleksin omaisuuden siirtäminen säätiön hallintaan ei merkitse sen omistusoikeuden siirtymistä edunvalvojalle. Toimitsijalla on omaisuuden luottamushoitoa suorittaessaan oikeus suorittaa tähän omaisuuteen liittyvät lailliset ja tosiasialliset toimet edunsaajan edun mukaisesti luottamustoimisopimuksen mukaisesti. Laissa tai sopimuksessa voi olla rajoituksia tietyille omaisuuden luottamustoimille.

Luotonhoitosopimus tehdään kirjallisesti, jonka kohteena ei ole hallinnoitavaksi luovutettu omaisuus, vaan ne oikeudelliset ja tosiasialliset toimet, jotka kiinteistökompleksin hoitajan on suoritettava.

Tässä sopimuksessa määrätään art. Venäjän federaation siviililain 1016 mukaan sopimuksen olennaisten ehtojen noudattaminen, kuten säätiön hallintaan siirretyn omaisuuden koostumus, maininta henkilöstä, jonka etujen mukaisesti omaisuutta hoidetaan, korvauksen määrä ja muoto johtaja, jos palkkion maksamisesta on sopimuksissa määrätty, sekä sopimuksen kesto. Sopimus yrityksen tai kiinteistökompleksin omaisuuden luottamushoidosta tehdään enintään viideksi vuodeksi.

Kiinteistön siirtämisen trustinhoitoon tavoitteena on sen tehokkaampi käyttö verrattuna omistajan omaisuuden käyttöön, sekä käyttökustannusten alentaminen ja mahdollisimman suuren tuoton saaminen kiinteistölle, mikä voi jatkossa lisätä sen sijoituskohdetta.

Miten kiinteistön omistaja voi varainhoitosopimuksen solmimisen jälkeen määrittää, onko hänen omaisuuttaan tehokkaasti hoidettu vai ei?

Mielestämme on mahdollista määrittää hänen hallintaansa siirretyn kiinteistökompleksin toimitsijamiehen johtamisen tehokkuus vertaamalla suoritusindikaattoreita ennen kohteen siirtämistä luottamushallintaan ja sen jälkeen

Sosioekonomisten järjestelmien hallinta

sekä johtajan varsinaiset toimet hallintaan siirrettyyn kohteeseen, eli luottamuksenhallinnan toteutuksen aikana saavutettuihin tuloksiin.

Ensinnäkin on huomattava, että oikeudellisen puolen tehokkaaseen hallintaan voi liittyä edellä mainittujen taloudellisiin indikaattoreihin perustuvien johtamisen tehokkuuden kriteerien lisääminen.

Kiinteistökompleksin erityisten taloudellisen suorituskyvyn tunnuslukujen eli kannattavuus- ja vakavaraisuusindikaattoreiden kasvua voidaan pitää osoituksena johtamisen tehokkuudesta juridisen puolen avulla.

Venäjän federaation siviililain 1016 §:ssä säädetään joukosta olennaisia ​​ehtoja, jotka osapuolten on määritettävä luotonhallintasopimuksessa. Laissa asetettujen ehtojen lisäksi olisi mielestämme suositeltavaa sisällyttää sopimukseen lisäehtoja, kuten konkreettisten taloudellisen tehokkuuden mittareiden asettaminen, jotka tulee saavuttaa epäonnistumatta luottamuksenhallintamenettelyn aikana.

Ratkaisu hallinnon tehokkuuden määrittämisen ongelmaan oikeudelliselta kannalta nähdään valvontatoimenpiteiden asettamisessa, jonka menettely ja ehdot heijastuu sopimukseen. Ohjaus on suunniteltu vertaamaan taloudellisten indikaattoreiden numeerisia arvoja luottamuksenhallintasopimuksen solmimishetkellä luottamuksen hallinnan aikana saavutettuihin numeerisiin arvoihin.

Sopimukseen on ehdottomasti asetettava tarkka päivämäärä indikaattorien seurannalle ja vertailulle, joka voidaan suorittaa jo kuuden kuukauden kuluttua luottamuksenhallintasopimuksen solmimispäivästä.

Tiettyjen taloudellisten indikaattoreiden saavuttaminen luottamuksen hallinnan tuloksena osapuolten sopiman aikataulun sisällä on arvio kiinteistökompleksin hallinnan tehokkuudesta juridisen puolen avulla.

Edellä esitetyn perusteella voidaan olettaa, että kiinteistökompleksin hallinta juridisen puolen avulla voi olla tehokas valvontavipu. Kun kiinnitetään asianmukaista huomiota kiinteistökompleksin hallinnan juridiseen näkökulmaan, on mahdollista parantaa koko yrityksen taloudellista suorituskykyä.

Kirjallisuus

1. Kovalev, A.P. Yrityksen omaisuudenhallinta: oppikirja / A.P. Kovalev. - M.: Rahoitus ja tilastot; INFRA-M, 2009. - 272 s.: ill.

2. Kiinteistönhoito: oppikirja / toim. S.N. Maksimova. - M.: ANKh:n tapaus, 2008. - 432 s.

3. Krutik, A.B. Kiinteistötaloustiede. Sarja “Oppikirja yliopistoille. Erikoiskirjallisuus” / A.B. Krutik, M.A. Gorenburgov, Yu.M. Gorenburgov. - Pietari: Lan, 2000. - 480 s.

4. Venäjän federaation siviililaki (toinen osa), päivätty 26. tammikuuta 1996 nro 14-FZ (sellaisena kuin se on muutettuna 7. helmikuuta 2011).

5. Marchenko, A.V. Taloustiede ja kiinteistöjohtaminen: oppikirja /A.V. Marchenko. -3. painos, tarkistettu. ja ylimääräistä - Rostov n / a: Phoenix, 2010. - 352 s. - (Korkeampi koulutus).

6. Taloustiede ja kiinteistöjohtaminen: oppikirja yliopistoille / alle yleis. toim. P.G. Grabovoy. -Smolensk: Smolin Plus; M.: ASV, 1999.

7. Raizberg, B.A. Nykyaikainen taloussanakirja / B.A. Reisberg, L.Sh. Lozovsky, E.B. Starodubtsev. - M.: INFRA-M, 2006.

Kiseleva Valentina Aleksandrovna Taloustieteen tohtori, yritys- ja markkinatalouden laitoksen professori, Etelä-Uralin valtionyliopisto (Tšeljabinsk). Tieteellisen tiedon alana ovat taloustiede ja johtaminen yrityksissä, omaisuuden ja työvoimaresurssien käytön tehokkuus. Yhteyspuhelin (8-351) 905-28-06.

Kiseleva Valentine Aleksandrova on kauppatieteiden tohtori, yritys- ja markkinatalouden laitoksen professori Etelä-Uralin valtionyliopistossa, Tšeljabinsk. Tutkimusintressit: taloustiede ja johtaminen yrityksissä, omaisuuden ja työvoiman käytön tehokkuus. Puh.: (8-351) 905-28-06.

Ovchinnikova Polina Vladimirovna Etelä-Uralin valtionyliopiston (Tšeljabinsk) yritys- ja markkinatalouden laitoksen maisteriopiskelija. Tutkimusintressit - taloustiede, laki ja kiinteistöjohtaminen. Yhteyspuhelin: (8-908) 042-53-83.

Ovchinnikova Polina Vladimirovna on maisterintutkinto-opiskelija Etelä-Uralin valtionyliopiston (Tšeljabinsk) liiketalouden ja markkinatalouden laitoksella Tutkimusintressit: talous-, laki- ja kiinteistöhallinto Puhelin: (8-908) 042-53-83.

Talouskirjallisuudessa kaikkea, mitä yrityksellä on ja jota käytetään tuotantotoiminnassa, kutsutaan yrityksen omaisuudeksi. Art. Siviililain ensimmäisen osan 132 §:ssä "yritys tunnustaa oikeuksien kohteeksi kiinteistökompleksin, jota käytetään yritystoimintaan. Yrityksen rakenne kiinteistökompleksina sisältää kaikentyyppisiä sen toimintaan tarkoitettuja kiinteistöjä, mukaan lukien tontit, rakennukset, rakenteet, laitteet, varastot, raaka-aineet, tuotteet, vaateet, velat sekä oikeudet yksilöiviin nimityksiin yritys, sen tuotteet, työ ja palvelut (yrityksen nimi, tavaramerkit, palvelumerkit) ja muut yksinoikeudet, ellei laissa tai sopimuksessa toisin määrätä."

Yrityksen omaisuuteen kuuluu kaikentyyppinen omaisuus, joka on tarpeen taloudellisen toiminnan toteuttamiseksi.

Tavallisesti omaisuuden koostumuksessa erotetaan aineelliset ja aineettomat elementit.

Aineellisia elementtejä ovat tontit, rakennukset, rakenteet, koneet, laitteet, raaka-aineet, puolivalmisteet, valmiit tuotteet, raha.

Aineettomat elementit syntyvät yrityksen elinkaaren aikana. Näitä ovat mm. yrityksen maine ja kanta-asiakaspiiri, yrityksen nimi ja käytetyt tavaramerkit, johtamistaidot, henkilöstön pätevyys, patentoidut tuotantomenetelmät, osaaminen, tekijänoikeudet, sopimukset jne., jotka voidaan myydä tai siirtää.

Valitun työaiheen relevanssi piilee siinä, että yrityksen omaisuus on eri tieteenalojen tutkimuskohteena: oikeus tutkii olemassaolon, suojan, omistusoikeuksien ja velvollisuuksien siirtämisen juridisia puolia; taloudellisen toiminnan analysoinnissa otetaan huomioon yrityksen erilaisten omaisuustyyppien käytön tehokkuus; taloustieteessä yrityksen omaisuutta pidetään taloudellisena, taloudellisena voimavarana, jonka käyttö varmistaa yrityksen toiminnan; kirjanpito heijastaa omaisuuden liikkumista ja sen muodostumisen päälähteitä.

Yrityksen omaisuudenhoidon periaatteet vaihtelevat yrityksen organisaatiomuodon mukaan. Tällä hetkellä Venäjällä voidaan erottaa seuraavat lailla hyväksytyt tärkeimmät organisaatio- ja oikeudelliset muodot:

yrityksiä ilman vuokratyövoimaa

sekoitettu

5. Voittoa tavoittelemattomat julkiset organisaatiot

Työn tarkoitus: Selvittää yrityksen kiinteistön hallinnan perusperiaatteet ja menetelmät johtamisen näkökulmasta.

Tehokkaan johtamisen edellytys on tavoitteiden olemassaolo. Yrityksen johtamisen taloudellisena kokonaisuutena tavoitteet ovat taloudellisia ja taloudellisia indikaattoreita, jotka voidaan määrittää yrityksen tulevaa toimintaa ennustamalla. Tavoiteindikaattorit voidaan määrittää vain, jos yrityksellä on kehitetty liiketoimintasuunnitelma, josta seuraa: miten, millä aikavälillä ja miksi tietyt taloudelliset ja taloudelliset indikaattorit voidaan saavuttaa.

Minkä tahansa yrityksen omistaja voi arvioida, kuinka tehokkaasti hänen omaisuuttaan käytetään, vain vertaamalla suunniteltuja indikaattoreita saavutettuihin. Valitettavasti valtio ei ole viimeisen 10 vuoden aikana ryhtynyt käytännön toimiin enemmän tai vähemmän tehokkaan suunnittelujärjestelmän luomiseksi reaalitalouden sektorille.

Valtion omaisuuden hoitoon osallistuvia toimielimiä voi luoda vaikka kuinka paljon, mutta ilman selkeitä tavoitteita ja laadukasta tietoa on mahdotonta hoitaa. Ei suunnitelmia - ei tule olemaan rakentavia ja johdonmukaisia ​​toimia tiettyjen tavoitteiden saavuttamiseksi.

Työtehtävät:

1. Tutkia tärkeimpiä säädöksiä, jotka säätelevät yritysten omaisuudenhoitoon liittyviä kysymyksiä Venäjän federaatiossa nykyisessä vaiheessa.

2. Opiskella valtion ja kuntien omaisuudenhoitojärjestelmää;

3. Kuvaa yrityksen omaisuuden kriisinhallintaa konkurssivaiheessa.

Työ tehtiin opetus- ja hakukirjallisuudesta sekä muista lähteistä: säädöksistä, aikakauslehdistä, yritysdokumentaatiosta, asiantuntijalausunnoista, avoimesta tilastotiedosta saatujen tietojen pohjalta.

1. Yrityksen omaisuudenhoidon tyypit ja muodot

1. 1 Yrityksen omaisuudenhoidon oikeudellinen sääntely

Liittovaltion laissa "Valtion ja kunnallisista yhtenäisyrityksistä" määritellään Venäjän federaation siviililain (CC RF) mukaisesti valtion yhtenäisyrityksen ja kunnallisen yhtenäisyrityksen (jäljempänä myös yhtenäinen yritys) oikeudellinen asema. ), omaisuuden omistajien oikeudet ja velvollisuudet. Useat yhtenäiset yritykset ovat valtion omistamia yrityksiä. Valtionyhtiöt ovat valtion omistamia yrityksiä, jotka ovat suoraan valtion elinten määräysvallassa.

Yhtenäisen yrityksen omaisuuden omistaa Venäjän federaatio, Venäjän federaation alamaat tai kunta.

Yhtenäisen yrityksen omaisuus muodostuu:

Kiinteistö, jonka tämän omaisuuden omistaja on luovuttanut yhtenäiselle yritykselle taloudellisen hallinto- tai operatiivisen hallinnon oikeudella;

Yhtenäisen yrityksen toiminnasta saadut tulot;

Muut lähteet, jotka eivät ole lain vastaisia.

Yhtenäisen yrityksen omaisuus on jakamaton, eikä sitä voida jakaa avustuksille (osakkeille, osuuksille), myös yhtenäisen yrityksen työntekijöiden kesken.

Taloudellisen johtamisen ja operatiivisen johtamisen oikeuksien ero on näiden oikeuksien subjektien omistajalta heille luovutettuun omaisuuteen saamien valtuuksien sisällössä ja laajuudessa.

Vain oikeushenkilöt, jotka ovat olemassa erityisissä organisaatio- ja oikeudellisissa muodoissa - "yritykset" ja "laitokset" voivat olla taloudellisen johtamisen ja operatiivisen johtamisen oikeuksien subjekteja.

Nykyisen lainsäädännön mukaisen taloudellisen johtamisoikeuden kohteena voi olla valtion tai kunnallinen yhtenäinen yritys (Venäjän federaation siviililain 113 - 114 artikla) ​​eräänlaisena kaupallisena organisaationa.

Operatiivisen johtamisoikeuden kohteena voivat olla sekä kaupallisten organisaatioiden luokkaan kuuluvat yhtenäiset yritykset (Venäjän federaation siviililain 115 artikla) ​​että laitokset (Venäjän federaation siviililain 120 artikla), jotka eivät kuulu muihin organisaatioihin. -voittorakenteet sekä yksityisomistukseen kuuluvat yritykset.

Taloudellisen johdon oikeus, jonka omistaa joko yritys kaupallisena organisaationa; tai omistajansa sallima yritystoimintaa harjoittava laitos; Siksi se on laajempi kuin operatiivisen johtamisen oikeus, joka voi kuulua joko toiminnan luonteen perusteella ei-kaupallisille laitoksille tai valtion omistamille yrityksille.

Art. Venäjän federaation siviililain 294 pykälän mukaan taloushallinnon oikeus on valtion tai kunnallisen yhtenäisyrityksen oikeus omistaa, käyttää ja luovuttaa omistajan omaisuutta laissa tai muissa säädöksissä säädetyissä rajoissa.

Lain 1 momentin mukainen operatiivisen johdon oikeus. Venäjän federaation siviililain 296 § - tämä on laitoksen tai valtionyrityksen oikeus omistaa, käyttää ja luovuttaa sille osoitetun omistajan omaisuutta laissa säädetyissä rajoissa tavoitteiden mukaisesti toiminnastaan, omistajan tehtävistä ja kiinteistön tarkoituksesta.

Perustaja-omistajalla on oikeus poistaa omaisuus operatiivisen hallintaoikeuden kohteena olevasta omaisuudesta vain kolmessa laissa säädetyssä tapauksessa (liiallinen, käyttämätön tai ei käyttötarkoitukseensa käytetty) ja määrätä siitä oman harkintansa mukaan. Valtionyrityksellä ei ole oikeutta luovuttaa omaisuutta, paitsi valmiita tuotteita, ilman omistajan suostumusta.

1.2 Valtion omaisuudenhoidon tehtävät ja yleiset periaatteet

Valtion omaisuudenhoidon tehtäviin kuuluu kaksi päälohkoa: strateginen johtaminen ja operatiivinen johtaminen.

Strategisia johtamiskysymyksiä ovat mm.

sijoituspäätökset;

Päätökset yritysten velkasitoumuksista, erityisesti valtion budjetista (sekä veroissa että myönnetyistä lainoista ja takauksista);

Ongelmia tiettyjen valtionyhtiöiden kehityssuuntien valinnassa.

Operatiivinen johtaminen sisältää kolme päätehtävää: suunnittelu, valvonta ja johdon päätöksenteko. Valtion omaisuudenhoidon korkea tehokkuus voidaan varmistaa toteuttamalla yksi yleisimmistä nykyaikaisen johtamisen käsitteistä - "tavoitteiden hallinta". Tavoitteiden mukainen johtaminen edellyttää selkeiden, mitattavissa olevien ja saavutettavissa olevien tavoitteiden olemassaoloa sekä strategiaa ja toimintasuunnitelmaa, jotka varmistavat asetettujen tavoitteiden saavuttamisen. Liiketoiminnan suunnittelu ei ole askel taaksepäin, vaan ammattimainen katse tulevaisuuteen. Tavoitteiden ja suunnitelmien puute synnyttää vastuuttomuutta yritysten johtamisessa. Jos ei ole tavoitteita eikä keinoja saavuttaa niitä, ei ole selkeitä kriteerejä johtamisen tehokkuuden arvioimiseksi. Tämän seurauksena omistajan (tässä tapauksessa valtion) valvontamenettelyt muuttuvat tärkeimmistä johtamistehtävistä tyhjäksi muodollisuudeksi. Näin ollen liiketoimintasuunnitelman olemassaolo, joka sisältää tietyt tavoitteet (taloudellisten ja taloudellisten indikaattorien muodossa), sekä yrityksen kehittämisstrategian ja toiminnan pääsäännökset, on tärkein edellytys tavoitteiden mukaisen johtamisjärjestelmän luomiselle.

Kiinteistönhoito on toisiinsa liittyvien toimien prosessi, jonka tavoitteena on saavuttaa myönteisiä tuloksia omaisuuden käytössä tai luovutuksessa. Tämä prosessi sisältää monia aiheita, joista jokainen suorittaa tietyn tehtävän.

yleispiirteet, yleiset piirteet

Kuntajohtamisjärjestelmä on joukko toisiinsa liittyviä keinoja ja menetelmiä johtamisprosessin aiheeseen liittyvien kohdennettujen toimien toteuttamiseksi suunniteltujen tulosten saavuttamiseksi.

Valtion kiinteistöhallinnon prosessi sisältää sen muuntamisen, käytön ja jäljentämisen. Parhaan tuloksen ja suuremman vaikutuksen saavuttamiseksi omaisuuden käytöstä käytetään systemaattista menetelmää, jonka toteuttavat valtion valtuuttamat tahot. Nämä elimet soveltavat joukkoa toimenpiteitä, jotka yhdessä muodostavat valtion kiinteistönhoitojärjestelmän.

Koko järjestelmä toimii kahteen suuntaan: toisaalta hallintoteorian yleisten periaatteiden mukaisesti ja niiden erityispiirteiden mukaisesti, jotka johtuvat kiinteistön omistajan - valtion - asettamista ehdoista ja säännöistä, toisaalta.

Järjestelmän elementit

Valtion kiinteistönhallintajärjestelmä sisältää viisi pääelementtiä:

1. Tavoitteet.
2. periaatteet.
3. menetelmät.
4. Toiminnot.
5. Kiinteistöjen luovutustavat (vaihtoehdot).

Koko kiinteistönhoitomenettely perustuu seuraaviin toimintoihin:

• työn suunnittelu;
• toiminnan järjestäminen;
• prosessin säätely;
• työn stimulointi;
• toteutuksen valvonta.

Työn suunnittelu

Kiinteistöjen operatiivisen johtamisen ja muun johtamisen suunnitelmien laatiminen on keino toteuttaa ideoita. Suunnittelu koostuu päämäärien ja tavoitteiden asettamisesta sekä niiden saavuttamiseen tarvittavien keinojen määrittämisestä.

Suunnittelussa johto päättää, mitkä ovat kiinteistöjohtamisen toiminta-alueet ja mitkä osa-alueet ja toimenpiteet ovat prioriteetteja.

Suunnittelu on kiinteistönhallinnan monimutkaisin ja tärkein vaihe, joten sillä on kolme alatoimintoa:

1. Ennustaminen.
2. Mallintaminen.
3. Ohjelmointi.

Ennustaminen on tieteellisesti perusteltu menetelmä ennustaa erilaisia ​​vaihtoehtoja tietyn kohteen kehityssuuntien valitsemiseksi tulevaisuudessa, ottaen huomioon vuorovaikutus ulkomaailman kanssa. Laadullisen ennustamisen avulla voit käyttää saatuja toteuttamiskelpoisia vaihtoehtoja suunnittelun perustana.

Oman kiinteistön hallinnan vaihtoehtojen ennakointi toteutetaan mallinnuksen tai ohjelmoinnin muodossa.

Mallinnuksella voidaan ennustaa erilaisia ​​tilanteita ja järjestelmän tiloja suunnitelmissa määritellyn ajanjakson aikana. Mallintamisen taloudellinen muoto rinnastetaan kokeilumenetelmään. Ohjelmointi tarkoittaa siirtymistä suunniteltuun tilaan nykyisen tiedon perusteella. Se sisältää algoritmien kehittämisen, tarvittavien resurssien luettelon laatimisen ja metodologian määrittelyn.

Kiinteistöjen operatiivisen hallinnoinnin ja muun johtamisen prosessin onnistuneen toteuttamisen kannalta on tarpeen asettaa tavoitteita ja tavoitteita eri ajanjaksoille. Näiden yhteydessä erotetaan pitkän, keskipitkän ja lyhyen aikavälin suunnittelu.

Pitkä aikaväli kattaa 15-20 vuoden ajanjakson. Se määrittelee yleiset tavoitteet ja tavoitteet sekä valitsee strategian. sisältää viiden vuoden ajanjakson. Tämän tyypin päätavoitteena on tehokkaiden keinojen valinta asetettujen tavoitteiden toteuttamiseksi.

Lyhyen aikavälin (nykyinen vuosi) neljännesvuosittainen suunnittelu on keskipitkän aikavälin tulosten tarkempaa huomioimista.

Toiminnan järjestäminen

Erilaisten kiinteistöjen hallinnan järjestäminen koostuu hierarkiajärjestelmän muodostamisesta eri valtion elinten välille, jotka osallistuvat asiaankuuluvien toimintojen toteuttamiseen, sekä niiden suhteiden ja tavoitteiden saavuttamiseksi määrättyjen resurssien käytön ominaisuuksien määrittämisestä.

Organisaatio ei ole vain prosessi tarvittavan järjestelmän luomiseksi, vaan myös sen virtaviivaistamiseksi ja parantamiseksi. Tämä toiminta koostuu tehtävien jakamisesta työntekijöiden, ryhmien ja divisioonien kesken sekä näiden yksiköiden toiminnan koordinoinnista.

Prosessin säätely

Sääntelytoiminnan avulla voit varmistaa koko organisaation tuloksena syntyneen järjestelmän normaalin toiminnan. Se ohjaa hallintoprosessia liittovaltion, alueellisen ja paikallisen tason tasolla.

Sääntely on toimintaa, jonka tavoitteena on säilyttää edellisissä vaiheissa asetetut parametrit. Sen tehtäviin kuuluu järjestetyn tilan ylläpitäminen järjestelmässä. Yksityisen sektorin osalta sääntely ilmenee sääntöjen, kannustimien ja rajoitusten asettamisessa sekä yksittäisten yritysten suunnan mukauttamisessa tavoitteiden mukaisesti.

Alueellinen tai valtiollinen taloudellinen sääntely on järjestelmä, jossa epäsuora puuttuu taloudellisen yksikön toimintaan muuttamalla lainsäädäntöä (verotusjärjestelmää, tullimaksuja, valuuttakursseja jne.) sekä käyttämällä muita keinoja toiminnan motivoimiseen tai rajoittamiseen.

Alueen sosiaalisten ja taloudellisten ongelmien luonteen ja vakavuuden määrittäminen mahdollistaa sääntelyn suunnan, mittakaavan ja muotojen valinnan. Sen avulla voit tarjota vakaat yhteydet ja linkit eri linkkien ja hallintatasojen välille ja siten koordinoida koko prosessia.

Kiinteistön hallinnan säätely sopimuksella tai ilman päätoimintoa edistää kiinteistön sujuvaa ja keskeytymätöntä toimintaa sekä kaikkien harkittujen toimintojen synkronointia.

Työn stimulointi

Stimuloiva toiminta edistää yksittäisten linkkien kehittymistä kiinteistöjen hallintaan liittyvien päämäärien ja tavoitteiden saavuttamiseen tähtäävässä järjestelmässä. Usein tämä toiminto toteutetaan budjettisääntelyn ja sijoitusrahastojen houkuttelemisen kautta.

Viime aikoina tapahtuneen organisaatioiden ja yritysten omistusmuotojen muutoksen ja uudelleenorganisoinnin yhteydessä yhteiskuntaelämän rahoitusjärjestelmä on kokenut suuria muutoksia. Kauppa- ja ravintolayritykset ovat siirtyneet yksityisiin käsiin, kun taas toiset (esimerkiksi kuluttajapalvelut) ovat tulleet houkuttelemattomiksi investoinneiksi.

Toteutuksen valvonta

Kiinteistöhallinnon alan valvontatoimiin kuuluu suunnittelun ja asetettujen tehtävien toteuttamisen edellyttämien toimenpiteiden toteuttaminen, jotka viime kädessä edistävät kaikkien tavoitteiden saavuttamista ja tehtävien vastaavuutta suunniteltujen tavoitteiden kanssa. Ohjaustoiminnon toteuttaminen auttaa saavuttamaan johtamisjärjestelmän maksimaalisen tehokkuuden.

Valvonta on prosessi, jolla varmistetaan organisaation asettamien tavoitteiden tehokas saavuttaminen. Se sisältää tiedon keräämisen ja käsittelyn sekä saatujen tulosten jatkoanalyysin, vertailun suunnitelmiin, epäjohdonmukaisuuksien tunnistamisen ja syiden analysoinnin. Valvontaan kuuluu myös erilaisten tavoitteiden saavuttamista edistävien toimintojen kehittäminen.

Ohjaustoiminnon avulla voit organisoida toimintaa ja antaa palautetta, jonka avulla johto on tietoinen tehtävien toteutuksesta ja johdon päätösten toimeenpanosta.

Valvontaprosessissa johtaminen käy läpi kolme vaihetta:

• standardien ja normien asettaminen;
• määriteltyjen standardien noudattamisen asteen mittaaminen;
• suunnitelmien muuttaminen ja korjaus todettujen poikkeamien mukaisesti.

Valvonnan aikana tehty analyysi on toisaalta toiminto sinänsä ja toisaalta suunnittelutoiminnon perusta. Kiinteistöjen vuokraus- ja hallintaprosessin toteutuksessa muodostuu siis suljettu järjestelmä.

Omaisuuden jakelu

Valtion omistama omaisuus on jaettu kahteen osaan. Yksi niistä siirretään valtion oikeushenkilöille (laitokset ja yritykset) talousjohtamista tai operatiivista johtamista varten. Toinen osa jää valtion käyttöön ja sitä pidetään kunkin kunnan kassana.

Päätökset valtion omaisuuden uudelleenjaon yhteydessä toteutettavien toimien toteuttamisesta tekee liittovaltion omaisuudenhoitovirasto (FAUGI) liittovaltion lakien perusteella.

FAUGI voi myöntää organisaatiolle tai laitokselle oikeuden operatiiviseen kiinteistönhoitoon seuraavissa tapauksissa:

1. Organisaatio kuuluu strategisiin kohteisiin tai pysyy valtion omistuksessa.
2. Yritystä vastaan ​​ei ole aloitettu konkurssimenettelyä.
3. Luovutetun omaisuuden käytöllä varmistetaan lakisääteisten toimintojen toteuttaminen organisaatiossa lainsäädännön normien mukaisesti.

FAUGI voi myöntää kohteelle tai kunnalle omistusoikeuden kyseiseen omaisuuteen seuraavissa tapauksissa:

• liittovaltion merkityksen tarpeisiin tätä omaisuutta ei tarvita;
• omaisuutta tarvitaan subjektin toimeenpanoviranomaisten toimivallan turvaamiseksi tai paikallistason asioiden ratkaisemiseksi.

FAUGI voi antaa suostumuksen omaisuuden yksityistämiseen seuraavissa tapauksissa:

1. Tätä omaisuutta ei tarvita liittovaltion tarpeisiin.
2. Omaisuutta ei voi siirtää kunnan tai Venäjän federaation subjektin omistukseen.
3. Omaisuutta ei ole luokiteltu takavarikoiduksi tai rajoitetuksi liikkeessä olevaksi.

Venäjän federaation valtionkassaan liittyvän omaisuuden osalta FAUGI voi päättää siirtää sen kolmannelle osapuolelle siviilioikeudellisten sopimusten perusteella (esimerkiksi kiinteistöjen hallinnointisopimuksen, vuokrasopimuksen tai muuntyyppisten sopimusten perusteella) . Kaikki tämän tyyppiset FAUGI-päätökset on hyväksyttävä korkeamman viranomaisen toimesta.

Liittovaltion kiinteistönhoitoviraston alueelliset osastot osallistuvat mallin mukaisen kiinteistönhoitosopimuksen tekemiseen julkistamalla tarjouskilpailun. Omaisuus siirretään suoraan seuraavissa tapauksissa:

• Venäjän presidentin tai hallituksen päätöksellä;
• omaisuus korvaa valtion tarpeisiin takavarikoidun;
• tuomioistuimen määräämä velvoite tehdä vuokrasopimus;
• omaisuus siirtyy toisen kiinteistön omistajalle, jos nämä esineet liittyvät erottamattomasti toisiinsa käyttötarkoituksen, sijainnin tai ominaisuuksien (teknisten) perusteella.

Tällaisen kiinteistön hinta määräytyy markkina-arvon mukaisella arviolla.

Valtion kiinteistönhallintajärjestelmä perustuu tämän omaisuuden yksityiskohtaisen luokituksen kehittämiseen, mukaan lukien kiinteistöjen jakaminen homogeenisiin ryhmiin. Nämä ryhmät muodostuvat yhteisten olennaisten piirteiden mukaan, jotka määräävät kiinteistöihin liittyvien johtamistyyppisten päätösten luonteen ja sisällön.

Valtion politiikka kiinteistöhallinnon alalla kunta- ja valtiotasolla perustuu tarpeeseen kiinteistöjen asiantuntevasta jakautumisesta eri omaisuusmuotojen ja -tyyppisten välillä. Samalla jakelun tulee vastata valtion etuja sosioekonomisena yksikkönä.

Kiinteistö, joka kuuluu yksinomaan Liitolle

Liittovaltion omaisuus sisältää seuraavat ryhmät, joiden kohteet eivät voi olla kiinteistönhoitosopimuksen kohteena.

1. Maan kansallinen rikkaus (hyllyn resurssit, taloudellinen merivyöhyke tai aluetyyppiset vedet, käytetyt luonnonvarat, luonnon- ja historialliset ja kulttuuriperinnön kohteet, valtion tason kulttuurilaitokset).
2. Kohteet, jotka tukevat valtion liittovaltion elinten työtä (valtiokassa, mukaan lukien sosiaalivakuutusrahasto, Venäjän federaation eläkerahasto, budjetti, budjetin ulkopuoliset varat, kulta-, timantti- ja valuuttarahastot ja -varannot; FSB:n omaisuus , puolustusvoimat, sisäasiainministeriö jne.; koulutus- ja terveydenhuoltolaitokset; ympäristöalan yritysten valvonta; reservit ja reservit valtion ja mobilisaatiotarkoituksiin; patenttiyritykset ja polygonit).
3. Puolustusalan tuotantolaitokset (puolustusyritykset, viestintä- ja infrastruktuurilaitokset, suojatut tilat hätävalvontaa ja hallintoelimiä varten).
4. Talouslaitokset (kaivostoiminta, polttoaine ja energia, sähkövoima, kaasutuslaitokset, liittovaltion moottoritiet ja niihin liittyvät organisaatiot, televisio- ja radioviestintäyritykset, kasvit ja keskukset kasvien ja eläinten kasvattamiseksi).

Liittovaltion esineet, joiden osalta oikeuksien siirto voidaan suorittaa

Näitä objekteja ovat seuraavat:

• suurimmat kansantalouden yritykset, jotka työllistävät yli kymmenen tuhatta henkilöä;
• ydin- ja energiatekniikan yritykset;
• valtion tason kylpylä- ja lomakeskusorganisaatiot, jotka eivät sisälly yritysten omaisuuteen, sekä hotellitilat, jotka ovat keskusjohtoelinten lainkäyttövallan alaisia;
• koulutus-, terveydenhuolto-, urheilu- ja kulttuurilaitokset, jotka eivät sisälly edelliseen luetteloon;
• tutkimus-, suunnittelu-, tutkimus- ja tutkimusorganisaatiot tai kansalaisjärjestöjen järjestöt;
• tieliikennettä harjoittavat yritykset, jotka eivät sisälly edelliseen luetteloon;
• vesilaitosten ja -järjestelmien tyyppiin liittyvien yritysten rakentaminen ja käyttö;
• Venäjän lehdistökomitean ylläpitämät radio-, televisio-, kustanta- ja painoyritykset sekä lennätin- ja tietotoimistot;
• koko Venäjän kannalta tärkeät yritykset rakentamisen, rakennusmateriaalien ja -rakenteiden tuotannon alalla;
• tukku- ja varastotyyppiset tilat, hissitilat ja jäähdytyskompleksit, joilla on koko venäläinen merkitys;
• erilaisten hätätilanteiden seurausten poistamiseen osallistuvat yritykset.

Valtion kiinteistöihin liittyvä hallintatoiminta sisältää monia elementtejä, jotka liittyvät toisiinsa ja ovat vuorovaikutuksessa tämän kiinteistön järkeisimmän käytön ja jakelun tavoitteen kanssa.

Venäjän federaation valtion tai kunnallisen omaisuuden yritysten ja organisaatioiden kiinteistökompleksin hallinta tapahtuu Venäjän federaation siviililain normien sekä Liittovaltion laki nro 161-FZ "valtion ja kunnallisista yhtenäisyrityksistä" ohjesäännöt.

Valtion ja kuntien omistuksessa olevien yritysten ja organisaatioiden kiinteistökompleksien hallinnan päätehtävä on täyttää omistajan (valtion, kunnan) vaatimukset omaisuuden kirjanpidosta, käytöstä ja luovutuksesta. Samalla kiinteistökompleksin hallinnan tehokkuuden merkit ovat seuraavat.

1. Rekisteröinnin ja omaisuusoikeuksien rekisteröinnin täydellisyys, joka varmistetaan ottamalla huomioon kiinteistökompleksin koostumus valtion rekistereissä ja erityisesti:

vuotuisen inventoinnin suorittaminen käytetyn kiinteistökompleksin koostumuksen valvomiseksi sen varsinaisella tarkastuksella;

teknisen inventaarion tekeminen kiinteistökohteiden tunnistamiseksi;

• - kiinteistörekisteri;
• - tietojen syöttäminen liittovaltion omaisuusrekisteriin;
• - kiinteän ja erityisen arvokkaan irtaimen omaisuuden luetteloiden hyväksyminen;

Venäjän federaation omistusoikeuksien valtion rekisteröinnin varmistaminen;

• - varmistaa kiinteistön omistajan omistusoikeuksien valtion rekisteröinti.
• 2. Käyttö (osallistuminen) lakisääteisten toimintojen toteuttamiseen varmistetaan ottamalla huomioon kohteiden käyttö ja kunkin kohteen hallinnan korkea laatu:
  • - käyttämättömien esineiden puuttuminen;
  • - kiinteistökompleksin kohdennettu käyttö, ts. ohjelman läsnäolo sen käyttöä varten indikaattoreiden kanssa, ottaen huomioon mikä yksikkö, millä perusteella, missä olosuhteissa käyttää objektia;
  • - irtaimen omaisuuden osalta - taloudellisesti vastuussa olevien henkilöiden läsnäolo, esineen todellisen saatavuuden, työmäärän, käyttöä ja toimintaa koskevien standardien kehittämisen ja noudattamisen tarkistaminen.
• 3. Kiinteistöjen riittävyys varmistetaan määrittämällä soveltuvuusselvitysten perusteella kiinteistön optimaalinen koostumus ja suunnittelemalla tarkoituksenmukaisia ​​toimia.
• 4. Kiinteistön tekninen laatu varmistetaan ottamalla huomioon sen tekninen kunto, mikä tehdään selvittämällä kulumisaste, turvallisuusvaatimusten noudattaminen, energiatehokkuus, suunnittelutyö kiinteistön kunnossapitoa varten.
• 5. Kustannustehokkuus varmistetaan niiden analysoinnin ja kiinteistökompleksin ylläpidon optimaalisen kustannusrakenteen määrittämisen, kustannusrakenteen tiukan johdon kirjanpidon sekä liiallisten kustannusten poissulkemisen perusteella.
• 6. Kiinteistön sijoituskäytön tehokkuus varmistetaan ottamalla huomioon kiinteistön luovutuksesta saadut tulot, lukuun ottamatta negatiiviseen taloudelliseen tulokseen johtavia luovutuksia, kiinteistöjen luovutustapahtumien toteutettavuustutkimuksen saatavuus, tulojen saatavuus kustakin liiketoimesta.

Tehtävä pohdiskelua varten

Kuvaa jokainen ilmoitetuista suorituskriteereistä, mikäli mahdollista, korostaen kussakin niistä useita osatekijöitä, joiden perusteella on mahdollista määrittää esimiesvaikutuksen tehokkuusaste. Voidaanko näistä kriteereistä erottaa ne, jotka ovat perustavanlaatuisia ja joiden merkitys on merkityksetön?

Samalla voidaan tehdä päätöksiä korjaamisesta, jälleenrakentamisesta, myynnistä, vuokrauksesta, operatiivisesta johtamisoikeudesta luopumisesta jne.

Valtion tai kunnallisen omistusmuodon omaavan kiinteistökokonaisuuden hoito tapahtuu samojen periaatteiden ja lähestymistapojen pohjalta, joita sovelletaan valtion ja kuntien yhtenäisten yritysten hallinnointiin.

Venäjän federaatiossa on ryhdytty toimenpiteisiin hallintoelinten riittävän palkitsemisjärjestelmän luomiseksi keskeisten suoritusindikaattoreiden saavuttamisen yhteydessä, jotta voidaan parantaa hallinto- ja ohjausjärjestelmän laatua sellaisissa organisaatioissa, joissa valtio osallistuu. tasapainoisten lähestymistapojen soveltaminen valtion osallistuvien osakeyhtiöiden osinkojen maksamiseen; ohjelmien kehittäminen ja toteuttaminen ei-ydinomaisuuden ja ydinomaisuuden luovuttamiseksi organisaatioissa, joissa valtio on mukana.

Tällä hetkellä tehdessään päätöksiä valtion osakeyhtiöiden, Venäjän talouskehitysministeriön ja liittovaltion omaisuudenhoitoviraston maksamien osinkojen määrästä he ohjaavat Venäjän federaation hallituksen 29. toukokuuta 2006 asetus nro 774-r jonka mukaan Venäjän federaation asema osakkeenomistajana osinkopolitiikkaan liittyvissä kysymyksissä tulee muodostaa sen perusteella, että yhtiöiden nettotuloksesta vähintään 25 % on kohdennettava osinkojen maksamiseen, pois lukien yhtiöstä saadut tulot (kulut). rahoitussijoitusten uudelleenarvostaminen, ellei Venäjän federaation hallituksen säädöksissä toisin säädetä.

Siten Venäjän federaation hallitus hyväksyi vuonna 2012 Venäjän talouskehitysministeriön ehdottamat muutokset Venäjän federaation hallituksen määrättyyn asetukseen nettovoiton osan kiinteän vähimmäismäärän määrittämisestä. Osingonmaksuun varattu valtion osakkuusyhtiö mahdollistaa tarkemman ennusteen liittovaltion budjetin tulojen määrästä suunnittelukaudella Venäjän federaation osallistumisesta valtion osallistuvien osakeyhtiöiden osakepääomaan.

Lisäksi noudattamalla Venäjän federaation presidentin ohje, päivätty 2.4.2011 nro Pr-846 2 Ja päivätty 27. huhtikuuta 2012 nro Pr-1092 3 Venäjän federaation omistamien elinkeinonharjoittajien johtoelinten virkamiesten asteittainen korvaaminen ammatillisilla johtajilla jatkuu.

Liittovaltion omaisuudenhoitoviraston alaisuudessa on muodostettu ja toimii komissio, joka valitsee riippumattomia johtajia, Venäjän federaation etujen edustajia ja riippumattomia asiantuntijoita valtion osallistuvien osakeyhtiöiden hallinto- ja valvontaelimiin. Tähän komissioon kuuluu julkisten ja ammatillisten järjestöjen edustajia, alakohtaisten liittovaltion toimeenpanoelinten ja liittovaltion omaisuudenhoitoviraston työntekijöitä. Komission toiminta on luonteeltaan avointa, mikä varmistaa hakemusten jättämismenettelyjen ja ehdokkaiden valinnan ammatillisten johtajien joukosta osakeyhtiöiden hallinto- ja valvontaelimiin.

Osana 4 kohdan täytäntöönpanoa Venäjän federaation presidentin ohje, päivätty 5.6.2013 nro Pr-1474 Venäjän talouskehitysministeriö on laatinut ohjeet valtionyhtiöiden, valtionyhtiöiden, valtion yhtenäisyritysten sekä sellaisten liikelaitosten käyttöön, joiden osakepääomasta Venäjän federaation, Venäjän muodostavan yksikön, osuus on. Liittyminen yhteenlaskettuina yli 50 %, keskeisiä tunnuslukuja, mukaan lukien mm. yhtiön pääoma- ja tuottomittarit. Myöhemmin keskeisten tunnuslukujen saavuttaminen otetaan huomioon tehtäessä päätöksiä valtion osallistuvien organisaatioiden johdon palkitsemisesta ja henkilöstöpäätöksistä.

Valtion tai kuntien omistuksessa olevien yritysten ja organisaatioiden kiinteistökompleksien hallintaa koskevat valvonta- ja valvontatehtävät on osoitettu Venäjän federaation talouskehitysministeriölle, jonka päätehtävät tähän suuntaan ovat:

• - varmistaa yritysten ja organisaatioiden kiinteistökompleksien koostumuksen optimointi, mukaan lukien seuraamalla kiinteistökompleksiin kuuluvien yritysten ja organisaatioiden toimintaa, joilla on oikeus organisoida uudelleen, muuttaa yhtiöiksi tai muiksi organisaatio- ja oikeudellisiksi muodoiksi, likvidoida valtion tai kuntien omaisuutta omaavat yritykset ja yhteisöt, jotka eivät harjoita taloudellista toimintaa;
• - yritysten ja järjestöjen toiminnan taloudellisen seuranta- ja valvontajärjestelmän muodostaminen ja toteuttaminen, mukaan lukien niiden kehitysstrategioiden ja toimintaohjelmien hyväksyminen ja täytäntöönpano, valtion tai kuntien yritysten ja organisaatioiden suorituskyvyn arviointijärjestelmän muodostaminen omistus, jonka omaisuus on osa kiinteistökompleksia, ja liittovaltion omaisuuden käytön tehokkuus;
• - valtion tai kuntien omistuksessa olevien yritysten ja järjestöjen tehokas kiinteistönhoito.

Kiinteistökompleksien hallinnan ominaisuudet. Valtion ja kuntien omistuksessa olevien järjestöjen ja yritysten kiinteistökokonaisuuden hallinnassa on myös ratkaisemattomia ongelmia.

Joten näiden kiinteistökompleksien hallinnassa ne eroavat usein toisistaan teknosuuntautunut Ja ihmiskeskeisiä lähestymistapoja. Molempien lähestymistapojen tavoitteena on keskittyä inhimillisten tarpeiden tyydyttämiseen, mutta ne eroavat toisistaan ​​keinojen saavuttamiseksi ja suorituskykymittareiden osalta. Erityisesti jokaisessa lähestymistavassa on oma indikaattorijärjestelmä (indikaattori) suoritustulosten saavuttamiseksi ja palautemenetelmät tavoitteiden saavuttamisen asteen seuraamiseksi.

Teknologialähtöinen lähestymistapa keskittyy ensisijaisesti infrastruktuurin suorituskykyyn keinona vastata väestön tarpeisiin. Tällä lähestymistavalla oletetaan, että keinojen saatavuus väestön tarpeiden tyydyttämiseksi johtaa automaattisesti näiden tarpeiden tyydyttämiseen.

Palaute suoritetaan tässä tapauksessa seuraamalla teknisen tyyppisiä tilastotietoja (esimerkiksi asuntojen neliömetrien lukumäärä, assimiloitujen varojen määrä, sairaaloiden sänkyjen määrä jne.) ja saavutusaste. Hallintoelinten työntekijät määrittelevät tietyt tehtävät ja asianmukaisten toimenpiteiden toteuttamiskelpoisuuden. Teknosuuntautuneen lähestymistavan mukaan palvelujen loppukäyttäjät - yhteisöt - jäävät käytännössä johtamisen ja palautteen prosessien ulkopuolelle.

Ihmiskeskeinen lähestymistapa tähtää lopputulokseen - väestön tarpeiden tyydyttämiseen. Tällöin palaute tehdään suoraan väestön kautta yhteiskunnallisen eikä tilastollisen tiedon perusteella. Tämän lähestymistavan indikaattoreita ovat inhimillisen kehityksen indeksi: pitkäikäisyys, koulutustaso, tulot henkeä kohti, tyytyväisyys eri palveluihin, turvallisuustila, ympäristö jne.

Näiden lähestymistapojen yhdistelmällä valtion ja kuntien omaisuuden alalla on etunsa ja haittansa. Ensimmäinen lähestymistapa antaa valtion viranomaisille ja kunnallishallinnolle mahdollisuuden muodostaa tehtäviä yhteisöstä riippumatta, nämä tehtävät osoittautuvat taloudellisesti lupaavimmiksi ja laajemmiksi. Vaikka tämä lähestymistapa voi aiheuttaa ympäristöllisiä ja sosiaalisia menetyksiä. Toisessa lähestymistavassa kuntien virkamiesten huomio on suunnattu ajankohtaisten yhteiskunnallisten ongelmien ratkaisemiseen, jotka ovat yhteiskuntaa lähellä, mutta eivät taloudellisesti niin lupaavia, ja siksi innovaatioiden soveltamisen todennäköisyys tässä lähestymistavassa on varsin pieni.

Ulkomaisessa ja kotimaisessa käytännössä valtion ja kuntien omistuksessa olevien yritysten ja organisaatioiden johtamisessa teknosuuntautuneita lähestymistapoja on yleistynyt. Mutta kun yhteisö poistuu oman elämänsä johtamisesta, päätöksentekoon osallistumisesta, valtion ja kuntien toiminnan valvonnasta, syntyy pohjaa korruptiolle ja sen soveltamisessa syntyy tehottomuuden tunne. lähestymistapa valtion ja kuntien omistuksessa olevien yritysten ja organisaatioiden kiinteistökokonaisuuden hallintaan. Ulospääsy tästä tilanteesta nähdään rakentamalla läpinäkyvyyttä ja avoimuutta valtion ja kuntien omistuksessa olevien yritysten ja organisaatioiden kiinteistökompleksin hallintaprosessissa, mikä voidaan saavuttaa käyttämällä tieto- ja viestintäteknologiaa johtamisessa.

Nämä teknolähtöisen johtamistavan puutteet huomioon ottaen demokraattisesti kehittyneet maat yrittävät soveltaa sen rinnalle ihmislähtöisiä lähestymistapoja. Ne tarjoavat sellaisia ​​sosiaalisia tekniikoita kansalaisten osallistumiseksi, kuten kansanäänestyksiä ja neuvoa-antavia galluppeja, julkisia kuulemistilaisuuksia ja keskusteluja, paikallisia aloitteita julkisen kuulemisen muotona, yhteiskunnan kehittämisen strategista suunnittelua asiaankuuluvien yhteisöjen edustajien osallistumiseen jne. Siten tekno- ja ihmislähtöiset lähestymistavat täydentävät toisiaan. Tietoihin perustuvia johtamispäätöksiä varten ihmiskeskeisen lähestymistavan indikaattorit on kuitenkin muutettava johtamisrakenteiden toimintasuunnitelmien teknisiksi indikaattoreiksi. Yksi ihmiskeskeisen lähestymistavan ja sen arvioinnin pääindikaattoreista on inhimillisen kehityksen indeksi, joka liittyy läheisesti kestävän kehityksen periaatteiden mukaisen johtamisen toteuttamiseen, jonka arvo on kokonaisvaltaisesti tasapainoisessa kehityksessä.

Valtion ja kuntien omistuksessa olevien yritysten ja organisaatioiden kiinteistökompleksien hallintaa toteutetaan Venäjän federaatiossa, jotta voidaan varmistaa sekä koko valtion että erityisesti kunnan kestävä kehitys, jotta voidaan varmistaa hallittu kehitys. Näin ollen tällaisen kehityksen pääelementti on julkisten laitosten johtamistoiminta.

Käsite "kestävä kehitys" merkitsee kolmen osatekijän: luonnon, yhteiskunnan ja talouden tasapainoista toimintaa. Kestävän kehityksen ympäristönäkökohta on yhteiskunnan ponnistelujen suuntaaminen luonnonvarojen suojeluun ja järkevään käyttöön, elinkeinonharjoittajien toiminnan sääteleminen niiden toiminnan haitallisten ympäristövaikutusten minimoimisesta. Taloudellinen puoli on itsekehitys, joka perustuu erittäin tehokkaisiin, resursseja säästäviin, ympäristöystävällisiin ja taloudellisiin teknologioihin. Sosiaalinen - olosuhteiden luomisessa yksilölle, sen kehitykselle ja itsekoulutukselle. Kestävän kehityksen sosiaalinen komponentti liittyy suoraan inhimillisen kehityksen indeksiin. Inhimilliseen kehitykseen kuuluu toisaalta inhimillisten kykyjen muodostuminen (terveyden parantaminen, tiedon ja ammatillisten taitojen hankkiminen) ja toisaalta näiden mahdollisuuksien hyödyntäminen vapaa-ajan-, työ-, kulttuuri-, sosiaali-, poliittinen toiminta.

Tässä vaiheessa on siis kiinnitettävä huomiota alueyhteisölle sosiaalisesti turvallisten teknologioiden käyttöönottoon valtion ja kuntien omistuksessa olevien yritysten ja organisaatioiden kiinteistökompleksin hallintaan, joka keskittyy henkilöön ja hänen tarpeisiinsa. Tällaiset teknologiat voivat perustua sosiaalis-toiminnallisiin ja monipuolisiin lähestymistapoihin.

Kuvassa on esitetty malli valtion ja kuntien omistuksessa olevien yritysten ja järjestöjen kiinteistökompleksin hallintajärjestelmän parantamiseksi, joka perustuu ehdotettujen sosiaalis-toiminnallisten ja monipuolisten lähestymistapojen käyttöön. 5.1.

Riisi. 5.1.

Kuten käytäntö osoittaa, yhteiskuntatoiminnallinen lähestymistapa valtion ja kuntien omaisuuden hallinnassa on perinteistä johtuen yhteisomaisuuden luonteen tiedostamisesta, vaikkakin nykyään sitä on parannettava ja saatettava vastaamaan nykyisen vaiheen vaatimuksia. paikallisen itsehallinnon kehityksestä Venäjällä ja talouden kehityksestä. Sosiofunktionaalisen lähestymistavan soveltamisen parantaminen on:

• - yhteiskunnan houkuttelemisessa itsehallintoon (muodostamalla julkinen infrastruktuuri ja vaikuttamalla suoraan elintärkeiden palvelujen tarjonnan järjestämiseen);
• - kunnallisten yksikköyritysten toiminnan parantaminen;
• - kuntien välisten organisatoristen ja taloudellisten suhteiden luominen valtion ja kuntien tilojen hallintaa varten, alueyhteisöjen yhteisten hankkeiden kehittäminen ja toteuttaminen valtion ja kuntien omaisuuden perusteella.

Kunnan väestön osallistuminen valtion ja kuntien omistuksessa olevien yritysten ja organisaatioiden kiinteistökompleksin kohteiden hoitoprosessiin edistää väestön yritysten kiinnostuksen kehittymistä tällaisten kohteiden hoitoon. Kuten maailmankäytäntö osoittaa, tämä ei tuo vain sosiaalisia tuloksia, vaan myös puhtaasti taloudellisia (erilaisten itseorganisaatiomuotojen kehittäminen palvelujen tarjoamiseksi ja vastaavasti niiden tarjoamisen tehokkaampi järjestäminen, avoimet kohtuulliset tariffit, laadunvalvonta palveluista, "taloudellista" asennetta kohdetta ja siten myös valtion ja kuntien omaisuutta kohtaan). Venäjällä tällaista prosessia voi nykyvaiheessa haitata kuntien väestön haluttomuus soveltaa itsehallintomekanismeja valtion ja kuntien omaisuuden osan hoitamiseen, mikä liittyy suoraan yhteiskunnan todelliseen itsekykyyn. - hallitus kokonaisuudessaan.

Tapaustutkimus

Euroopan paikallisen itsehallinnon peruskirja (1985) ei rajoitu julistamaan kuntien oikeutta tehdä itsenäisiä päätöksiä paikallisesti tärkeissä asioissa, vaan keskittyy niiden todelliseen kykyyn tehdä niin. Venäjällä "oikeus" on perustuslaillinen ja säännelty enimmäkseen lailla, mutta "todellisten kykyjen" taso on edelleen matala. Paikallisen itsehallinnon aineellisen ja taloudellisen itsemääräämisoikeuden ja taloudellisen omavaraisuuden välinen ristiriita sekä annettujen valtuuksien että kansainvälisten perinteiden ja säädösten kanssa antaa aihetta uskoa, että kunnan väestön johtamiskyky taloudellisena subjektina suhteet muihin maihin verrattuna ovat rajalliset.

Valtion ja kuntien omistuksessa olevien yritysten ja organisaatioiden kiinteistökompleksin tehokas hallinta, joka on valtion / kunnallisen talouden perusta, on mahdotonta ottaa huomioon vuorovaikutusta valtion ja (tai) kunnan väestön kanssa. Kuntien käytössä on riittävät taloudelliset, omaisuus-, henkilöstö-, organisaatio-, tietoresurssit jne., mikä on myös olennaista todelliselle kyvylle itsenäisesti hoitaa paikallisia asioita. Tämä lähestymistapa on äärimmäisen tärkeä, koska sen avulla saamme selville, missä tapauksissa kunnallishallinnon instituutio todella toimii ja missä tapauksissa se jää vain julistukseksi, eikä sen muodollista oikeudellista mallia toteudu käytännössä.

Itsehallinnolliset mekanismit valtion/kuntien omistusmuodon organisaatioiden ja yritysten omaisuuskokonaisuuteen kuuluu:

• - mahdollisuus luoda organisaatioita, joilla on erityisiä valvonta- (johtamis) tehtäviä sosiaalisten laitosten osalta, jotka suorittavat erilaisten hankkeiden sosiaalista asiantuntemusta valtion tai paikallisella tasolla;
• - sosiaaliset aloitteet ja innovaatiot;
• - palvelujen laadun ja sen vaatimustenmukaisuuden valvonta;
• - väestön itseorganisaatioelinten luominen/maksimaalinen jakautuminen ja niille erillisten tehtävien järjestäminen valtion/kuntien palvelujen hallintaa ja saatavuuden varmistamista varten.

Ongelma-analyysi

Nykyään talouden julkinen sektori ja koko valtion tai erityisesti kunnan väestön elinkeinoelämä ovat vähitellen yksityisten rakenteiden hallinnassa kumppanuuspohjaisessa yhteistyössä viranomaisten kanssa. Yksityisen ja julkisen/kunnallisen sektorin yhteistyö ja laadukkaiden palvelujen tarjoaminen väestölle on sopivinta sellaisilla väestön elämää ylläpitävillä aloilla kuin vesihuolto, sanitaatio ja jätehuolto, julkinen energia, liikenne, terveydenhuolto ja koulutus, ts. perinteisesti julkisiksi palveluiksi luokitelluilla aloilla.

Julkisen ja yksityisen sektorin kumppanuuden ydin perustuu siihen, että julkinen kumppani (paikallisella tasolla - paikallishallintoelin) siirtää yksityiselle kumppanille tiettyjä tehtäviä valtion tai kuntien kiinteistöjen hoitamiseksi tietyllä alueella. kunnan elämän järjestäminen selkeästi määritellyissä olosuhteissa, jotka perustuvat tehokkaaseen resurssien, etujen, vastuun ja riskien jakautumiseen.

Yksityisen kumppanin osallistuminen valtion tai kuntien omistukseen kuuluvien kiinteistöjen hallintaan edistää markkina- ja talousmekanismien käyttöä.

On syytä huomata seuraavat kilpailuedut:

• - alhainen hinta tuotteen (palvelun) yksikköä kohti varmistaen samalla sen laadun; yrittäjätaidot ja kyky taloudellisesti perustella hinta-laatusuhde;
• - kyky mainostaa tuotettasi markkinoilla ja harjoittaa kumppanuuspolitiikkaa kuluttajien kanssa;
• - Parempi liiketoiminnan tehokkuus, joka perustuu joustavaan reagointiin kysynnän vaihteluihin;
• - kokenut hallinta ja uusien teknologioiden saatavuus, joka oli rajoitettu julkisten palvelujen valtion monopolin vuoksi;
• - pääomanliikkeiden mahdollisuus ja luottovarojen saatavuus.

Näin ollen meillä on syytä väittää, että tässä vaiheessa on tarpeen keskittyä valtion ja kuntien omistuksessa olevien yritysten ja organisaatioiden kiinteistökompleksin hallintajärjestelmän parantamiseen tunnistamalla sosiaalisesti turvallisia henkilöön ja hänen tarpeisiinsa keskittyviä johtamistekniikoita. Mahdollinen vaihtoehto tämän saavuttamiseksi on ehdotettu järkevä yhdistelmä sosiaalis-toiminnallisia ja monipuolisia lähestymistapoja.

Ensimmäinen on objektiivinen välttämättömyys suhteessa valtion ja kuntien omaisuuden instituution kokonaisuuteen, se varmistaa valtionhallinnon ja paikallisen itsehallinnon perustehtävien tosiasiallisen suorittamisen. Toinen luo mahdollisuuksia hyödyntää markkinamekanismien etuja valtion- ja kuntasektorilla.

• Venäjän federaation hallituksen asetus nro 774-r, päivätty 29. toukokuuta 2006 "Osake-aseman muodostamisesta - Venäjän federaatio osakeyhtiöissä, joiden osakkeet ovat liittovaltion omistuksessa".
• Ohjelista Venäjän investointi-ilmapiirin parantamiseen tähtäävien prioriteettien toteuttamiseksi 02.04.2011. URL-osoite: http://kremlin.ru/events/president/news/10807 (käyttöpäivä: 29.11.2015).
• Ohjelista kilpailun ja yrittäjyyden kehittämiseksi 27.04.2012. URL-osoite: http://kremlin.ru/events/president/news/15166 (käyttöpäivä: 29.11.2015) .
• Liittovaltion omaisuudenhoitovirasto, päivätty 16. syyskuuta 2011 nro GN-15/28327 "Venäjän federaation presidentin 2. huhtikuuta 2011 antaman määräyksen nro 846 1 kohdan "e" alakohdan täytäntöönpanosta". URL-osoite: http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=LAW;n=120137 (käytetty 29.11.2015) .
• "Ohjeet keskeisten suoritusindikaattoreiden soveltamisesta valtionyhtiöille, valtion yhtiöille, valtion yhtenäisyrityksille sekä sellaisille liike-elämän yksiköille, joiden osakepääomasta Venäjän federaation, Venäjän federaation muodostavan yksikön, osuus on yhteensä ylittää viisikymmentä prosenttia" (vtb. Rosimuschestvo). URL-osoite: http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=LA W;n=17105(W=134;dst=100002.0;rnd=0.056764388210389205(saatu: 29. marraskuuta 2015).
• Klenov S. N. Valtion ja kuntien hallinnon oikeudellinen tuki M., 2015. S. 82.
• Shamarova G. M. Valtion ja kuntien hallinnon perusteet. M., 2013.S. 116.
• Euroopan paikallisen itsehallinnon peruskirja (tehty Strasbourgissa 15.10.1985).